A prática ilegal das construtoras de cobrança de juros nas prestações de imóveis comprados na planta

A grande vantagem na compra de um imóvel na planta – que ainda não foi construído ou que está sendo construído – é a oportunidade de adquiri-lo por preço menor do que de um imóvel já finalizado. Seu preço geralmente é de 20 a 40% mais barato em comparação com imóveis prontos de mesmo padrão, pois o comprador demora a usufruir do bem e, ainda, porque o mesmo contribui com a construtora ao custear diretamente a obra, pois o prazo para a entrega das chaves aos adquirentes varia de 2 a 3 anos. É nesse período que o futuro proprietário tem a oportunidade de pagar o valor do bem à construtora.

Mas, apesar das excelentes vantagens, alguns cuidados devem ser tomados. Justamente pelo fato de o adquirente ter expectativa de entrega do imóvel e pelo alto valor financeiro envolvido, deve ser observado, por exemplo, a qualidade de construção de outros imóveis da construtora, a exata localização do bem a ser adquirido na planta de edificação, o valor da entrada e das prestações, os índices e os reajustes aplicáveis, a previsão de entrega das chaves e, principalmente, se haverá cobrança de juros. O comprador deve ficar atento aos juros exigidos antes da entrega do imóvel quando o pagamento das prestações for feito diretamente à construtora, pois tal prática é ilegal.

As construtoras costumam passar a idéia de que financiam os imóveis na planta diretamente aos compradores, o que justificaria a prática da cobrança de juros nesse tipo de contrato. Ocorre que, na verdade, o contrato é de promessa de compra e venda de imóvel que será adquirido com o final da construção e do pagamento das parcelas, isto é, apenas no futuro o comprador usufruirá do imóvel e a construtora receberá o valor integral do bem. Por esses motivos, não se pode afirmar que há financiamento de imóvel na planta adquirido diretamente da construtora porque a situação é exatamente contrária – a construtora é quem utiliza o pagamento das parcelas dos compradores para “financiar” a obra. Então, como juridicamente não há contrato de financiamento, a cobrança de juros pelas construtoras é considerada ilegal antes da entrega das chaves aos compradores.

O Governo, com o objetivo de coibir essa prática comum das construtoras editou a Portaria n.º 3/2001, da Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça, que diz claramente ser abusiva cláusula que estabeleça, no contrato de compra e venda de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves. Porém, mesmo assim algumas construtoras continuam cobrando juros antes da entrega dos imóveis, o que tem levado vários consumidores a procurar o Judiciário para solucionar a questão. Recentemente o Superior Tribunal de Justiça julgou ilegal tal cobrança de juros em um caso dessa natureza, condenando a construtora a devolver em dobro o valor total dos juros que o adquirente do imóvel na planta havia pagado, de acordo com o que diz o Código de Defesa do Consumidor.

Um dos problemas enfrentados pelos consumidores é a dificuldade de identificar se os juros estão sendo cobrados ou não, já que podem estar previstos no contrato ou embutidos em cada uma das parcelas. Muitas vezes será necessário o auxílio de um advogado atuante na área imobiliária para identificar a cobrança ilegal de juros.

Algumas das medidas que o comprador lesado poderá tomar são: tentar negociar com a construtora alguma forma de revisão contratual, comunicar o caso aos Procons e, ainda, ajuizar uma ação requerendo a revisão do contrato e a devolução em dobro dos juros pagos, no prazo de cinco anos contados a partir da assinatura do contrato.

Autor: Bernardo Leandro Bracher e Silva, sócio do escritório Amorim, Bracher e Diniz Advogados

Certidão da Junta Comercial não é apta a comprovar a cessação de atividade comercial para se decretar falência

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) não acolheu o pedido de falência formulado pela Bayer S/A contra a empresa Cofertil Comércio de Fertilizantes Ltda. Os ministros da Turma entenderam que a falta de inscrição do distrato social no Registro Público de Empresas Mercantis é irrelevante se for comprovada, por outros meios, a inatividade da empresa por período superior a dois anos, contados do requerimento da falência.

“O fato de a lei ter estabelecido prova especial para comprovação da cessação do exercício do comércio não significa que essa prova especial seja a única prova possível. A expressão “documento hábil do registro de comércio”, contida no artigo 4º, VII, do Decreto-Lei n. 7.661/1945, não é restritiva e somente revela uma presunção relativa de veracidade da situação de inatividade do comerciante”, afirmou a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi.

A Bayer formulou o pedido de falência da empresa com base em instrumento particular de confissão de dívida no valor de R$ 60.779,36, atualizado até a data da propositura da ação. O juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido, tendo em vista “que a Cofertil cessou suas atividades há mais de dois anos”.

Inconformada, a Bayer apelou, sob a alegação de que os documentos que instruíram o pedido inicial, a defesa e os juntados no decorrer do processo demonstraram claramente que a Cofertil não cessou suas atividades mercantis, mas apenas está com suas atividades temporariamente paralisadas. O Tribunal de Justiça de Mato Grosso manteve a sentença.

No STJ, a Bayer sustentou que a empresa não cessou suas atividades mercantis, tanto que não cancelou seu registro no CNPJ/MF e não está em situação tributária regular. Não bastasse isso, a Bayer alegou que a paralisação temporária do exercício do comércio não se equipara, para efeitos do Decreto-Lei n. 7.661/45, à cessação prevista no seu artigo 4º, inciso VII.

De acordo com a ministra Nancy Andrighi, não pode ser declarado falido o comerciante que, embora tenha cessado suas atividades mercantis, não providenciou o cancelamento de seu registro na correspondente Junta Comercial.

Entretanto, a ministra destacou que, embora não seja cabível o decreto de falência neste caso, em virtude da efetiva cessação da atividade empresarial da Cofertil há mais de dois anos, nada obsta que seus responsáveis sejam punidos pela liquidação irregular da sociedade da qual eram sócios.

“A liquidação irregular da sociedade, traduzida pelo mero encerramento de suas atividades, configura ato ilícito e acarreta para seus sócios e diretores a responsabilidade pelo adimplemento dos débitos da pessoa jurídica extinta anormalmente”, afirmou a relatora.

Fonte: STJ

Proteja seus direitos sobre suas obras musicais

É muito importante que os músicos em geral tenham uma idéia do que está disposto na Lei Brasileira de Direito Autoral para que saibam como proteger suas obras.

Dentre as obras intelectuais protegidas estão as composições musicais que tenham ou não letra; as traduções, adaptações e arranjos; bem como os fonogramas, conforme disposto no artigo 7º da Lei nº 9.610/98. É considerado o autor, a pessoa que criou a obra ou quem adaptou, arranjou ou orquestrou a obra caída no domínio público.

De acordo ainda com a Lei nº 9.610/98, o autor goza de direitos morais e patrimoniais sobre a sua criação. Os direitos morais são inalienáveis, ou seja, não podem ser transferidos a terceiros. Já os direitos patrimoniais podem ser cedidos ou transferidos. Tais direitos provêem da utilização da obra por meio de reprodução, adaptação, gravação em disco, execução pública, radiodifusão, entre outros. Em todas as utilizações da obra musical com fins lucrativos exige-se autorização do autor - ou do seu representante - para o qual será dada a respectiva retribuição econômica. Portanto, a exploração econômica da obra se dá a partir de sua utilização, que sempre depende da autorização prévia do autor.

É estabelecido também na Lei de Direito Autoral, que toda obra a partir do momento de sua concepção, está automaticamente protegida com todos os direitos reservados e que a proteção desses direitos independe de registro e que ninguém é obrigado a registrar suas músicas, sendo tal registro de obras intelectuais facultativo.

Porém, a falta da inserção de sua obra nos órgãos competentes é o mesmo que uma renúncia a todos os direitos cabíveis ao autor, e sua obra poderá ser utilizada indevidamente sendo dessa forma mais trabalhoso reivindicar os direitos que lhe são conferidos.

Dessa forma, o registro é a grande defesa do criador, uma vez que permite o reconhecimento da autoria, especifica os direitos morais e patrimoniais e estabelece prazos de proteção tanto para seu titular quanto para os seus sucessores, tornando-se assim a forma mais eficaz para evitar transtornos contra o uso indevido da obra.

Após o registro de sua música ela será comprovadamente sua, bem como todos os direitos sobre ela e só poderão ser explorados através de sua autorização.

As entidades competentes para proceder ao registro, citadas na legislação, concernente ao campo das obras artístico-musicais, são a Escola Nacional de Música ou o Escritório de Direito Autoral da Fundação Biblioteca Nacional.

Por isso, é bastante interessante procurar seu advogado para promover o registro de suas obras musicais junto aos órgãos competentes, para que todos os seus direitos referentes às mesmas sejam totalmente resguardados em caso de alguma eventual disputa judicial.

Autor: Felippe Figueiredo Diniz (Sócio Amorim, Bracher e Diniz Advogados)

Atraso no pagamento de seguro não anula automaticamente o contrato

O simples atraso no pagamento não autoriza que a seguradora anule automaticamente o contrato, sem que o segurado seja notificado da suspensão da proteção enquanto estiver em atraso. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em recurso da Itaú Seguros S/A.

O julgamento consolida posicionamento do Tribunal que exige a constituição da mora pela seguradora por meio da interpelação do segurado.

No caso específico, o contrato de seguro foi renovado de forma automática com o pagamento do primeiro boleto, em 29 de outubro de 2001. O acidente ocorreu em 15 de dezembro. Para a Itaú Seguros, o atraso da parcela vencida em 28 de novembro teria anulado automaticamente o contrato.

O Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) reconheceu a obrigação de indenizar da seguradora porque se trataria de atraso aleatório de uma parcela. Para o TJPR, a Itaú se recusou a receber o pagamento por não ter enviado ao segurado a apólice e os boletos bancários, conforme previa expressamente a Proposta de Renovação Automática. “Concordando com essas condições, basta pagar a 1ª parcela anexa. As demais, se houver, serão enviadas com sua apólice”, afirmava o contrato.

Segundo o TJPR, o atraso do segurado só ocorreu por culpa da seguradora. E, além disso, a demora no pagamento da parcela de prêmio não gera o cancelamento automático do contrato de seguro.

O ministro Aldir Passarinho Junior confirmou o entendimento do tribunal local. Ele esclareceu que o STJ firmou jurisprudência nessa linha em outro caso relatado por ele na Segunda Seção – órgão que reúne as duas Turmas que tratam de direito privado.

A Turma também rejeitou o recurso da Itaú Seguros quanto aos juros não previstos em contrato. Segundo o relator, na vigência do Código Civil anterior aplica-se 0,5% de juros ao mês, passando à forma do artigo 406 do Código Civil atual, a partir de sua vigência. A seguradora pretendia aplicar a regra anterior por todo o período, já que o acidente ocorreu na vigência do código revogado.

Fonte: STJ